リートという投資とはどういうものか。

自分は、リートという投資にはもう30年位も歴史がある。
そもそもリートとはどういうものか？
簡単に言えば賃貸事業です。ただこのリートというのは、ファンドが個人や銀行から金を集めて
不動産に投資をします。そしてそこから得られる賃料を投資家に分配して行く仕組みの投資信託です。
自分はリスクヘッジの意味(大地震などで円や株が暴落するリスクをヘッジ)から主にアメリカの
リートに投資しています。
主にはフィデリティUSリートとゼウス(みずほ証券)とダイワUSリートの３種に投資しています。
今盛んに商業用不動産への融資問題でアメリカの地方銀行が危ないとささやかれています。
それではリートが危ういから、融資している地方銀行が危うくなるのか？
今商業用不動産が危ういと言うのはオフィス向けだけの話しです。
それも年数がかなり経過した古いオフィス向けだけの話しです。
オフィス需要は、コロナでリモートワークが増えてから需要が下がりました。
アメリカでも空室率が20%程あります。
それは良いわけありません。あおぞら銀行が赤字になってしまったのもこの年数が経過している
オフィス向けに融資が多かったため、貸し倒れ引当金を多く積んだためです。
それではリート全体が危ういではないかと思われるでしょうが、そうではありません。
リートは商業用不動産からの賃料を受け取っていますが、商業用不動産はオフィスだけではありません。
例えばウォルマートへ建屋を貸していたり、物流センターへ建物を貸していたり、病院や介護施設などに貸していたり、最近ではデータデンター向けが多くなっています。それらは優良な貸出し先です。
リートの貸し出し先で、オフィス向けなどは10%程度しかありません。
その中では無論最新のオフィスもありますから、
問題となっている古いオフィス向けは5%程度でしょう。
しかも古いオフィスは今大改造しています。オフィス向けに改造しているわけではなく
個人の住まいとして大改造しています。都会は住宅用としての需要があるわけです。
だからリートに投資して危ないと思った事は有りません。
今リートはようやく金利が上がって行く段階から金利が下がる方になって来ています。
リートが安くなる時期っては決まっているんですよ。
まず金利が高くなって行く時は確実に基準価格(株価みたいなもの)が下がります。昨年はFRBが金利をどんどん上げましたからリートの基準価格は下げ続けました。
何故金利が上がるとリートは下がって来るのか？
リートは銀行から結構融資を受けて不動産(建屋)に投資しますから、金利が上がれば低利な時と比べて
返すお金が増えてしまうわけです。そうなると賃料も上げざるを得なくなります。
顧客は当然ながら嫌がるわけです。
自分は金利が上がって行けば、基準価格が下がるのが分っていたため、
昨年は底値を拾いまくりましたね。
金利が高止まりしてもう上がらなくなってくると、リートの基準価格は次第に上がって行きます。
FRBが金利を下げますと宣言すれば、それだけで暴騰します。
今年のいつか予測は取れませんが、年央には金利を下げるはずです。
基準価格の最低時期は終わってしまいましたが、未だ金利は下がっていないため
投資時期は過ぎたわけではありません。しかし早い時期に投資するに如くはありません。
リートは確実にもうかりますが、長く投資する事が肝要です。
投資時期は、金利が上がって行って、そろそろもう金利が上がらないだろうという時期が
最高の投資時期です。今はいつFRBが金利を下げる時期を模索している時期ですから
基準価格は底値から上がって来た時期にあたります。