マンション長寿命化　期待と不安が交錯…　普及拡大策

　１００年を超える長寿命のマンションを普及させる動きが活発化している。大地震など天災への備えや省資源化といった需要に応えるとともに、マンションの建て替え頻度を極力減らしたいとの思惑もある。マンションの大規模補修や建て替えには、住民の意見集約や経済負担の問題が大きいためだが、マンションの長寿命化の方向には、期待や不安が入り交じっている。

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　現在、「１００年マンション」の供給に積極的なのがマンション販売専業大手のダイア建設だ。同社は２００４年９月からダイアパレスブランドの中に「ＴＭキューブ」という設計思想を取り入れた商品を販売している。建築基準法における耐震等級、劣化対策等級を従来の商品よりも１ランクずつ高めたマンションで、配管などの交換が容易な「スケルトンインフィル構造」を採用しているのも特徴だ。同社ではすでに４０棟を販売しているという。

　他のマンション販売大手も「技術的には十分対応可能」と本格的な参入機会を模索中だ。

　■大手は対応模索

　自民党はこのほど、住宅土地調査会（福田康夫会長）を開き、戸建てや分譲マンションの耐用年数を延ばし、２００年以上住み続けられる住宅を普及させるための検討に着手した。構造面、中古住宅市場を中心とした流通面、住宅ローンなど金融面のそれぞれで小委員会を設け、長寿命住宅ガイドラインなどを作成。来年４月をめどに「２００年住宅ビジョン」をまとめるという。

　長寿命マンションでは駆体構造はもちろんのこと、サッシやドアなど付属設備においても１００年、２００年に１度の地震、強風などに耐える強度が求められる。コンクリートの劣化防止策なども含め、さまざまな技術や評価方法があり、法的な制度作りもまだ緒に就いた段階といえる。

　長寿命マンションの普及が急がれる背景には、既存マンションの建て替えの難しさがある。以前はマンション管理組合の決議がなければ建て替えができなかった。これは、住民の中に反対者が１人でもいれば、建て替えがほぼ不可能なことを意味する。

　老朽化マンションが増える中、政府は０２年１２月に「マンション建て替え円滑化法」を施行し、建て替え決議の手続きを容易にした。しかし、「住民の費用負担の問題など、建て替え決議は相変わらず難しい」（業界関係者）のが実情だ。

　みずほフィナンシャルグループの不動産系シンクタンク、都市未来総合研究所の浦上健副主任研究員は「建て替えられないまま老朽化したマンションに不法入居者が居着くといった“スラム化”の恐れもある」と指摘する。

　一方で、マンション業界側の反応はまちまちだ。

　業界各社は、分譲マンションの売り上げを次の土地の仕入れに充てており、マンションを建て続けなければ経営が成り立たない。このため「少子高齢化を見据え、マンション建設だけでなく、管理業務に重点を置いたビジネススタイルを模索する業者が出てきている」（不動産アナリスト）という。

　■中小業者に逆風

　一方、あるマンション販売大手の幹部は「１００年を超えるような長寿命マンションでは、設計から販売、管理まで大手の総合力が生かせる」と自信をみせる。マンションの長寿命化は中小業者の経営を圧迫する可能性もある。

　実際の販売の現場では、長寿命より、立地や広さを優先している消費者も多い。それだけに、長寿命住宅の普及には、消費者の購買意欲をかき立てるような施策が求められる。

　（高山豊司）
（フジサンケイ　ビジネスアイ） -11月24日


１００年もつマンション…いいですねぇ～。ウチは実家が一軒家なのであまりマンションについて考えたことがなかったですが、
鉄筋コンクリートって結構寿命短いものなんですよね。寿命短くて土地は自分のものにならないし高い買い物するんだからやっぱり１００年もってほしいですよねぇ～。そういうマンションがお目見えするとやっぱりお値段もぐっと高くなるのかな？！でもそれが普及してくれたら液晶テレビみたいに安くなるかな？！これからが楽しみですね！